摘要
建设工程价款优先受偿权是承包人的法定优先权，效力优先于抵押权和其他债权。但其优先受偿的客体范围具有特定性——仅限于承包人施工所形成、其劳动和材料价值物化于其中的建设工程部分，并不及于该建设工程占用范围内的建设用地使用权。在对"房地一体"的财产进行整体处置时，应将拍卖价款区分为建设工程对应的价值和土地使用权对应的价值，由优先受偿权人和土地使用权抵押权人分别在其权利对应的价值范围内优先受偿。本文结合上海高院和浙江舟山中院两份入库案例，系统梳理权利边界与执行分配规则。
核心观点
建设工程价款优先受偿权不及于土地使用权。承包人的劳动和材料价值仅物化于建筑物本身，未转化到土地使用权中。在执行分配中，必须区分"房"与"地"的价值，建设工程拍卖款优先清偿工程款，土地使用权拍卖款优先清偿土地抵押权。这一规则对抵押权人保护自身担保物权、承包人在诉讼中精确主张权利范围、执行法院规范分配方案，均具有重要实践意义。
一、优先受偿权不及于土地使用权的法理基础
建设工程价款优先受偿权的立法本旨，在于保障承包人投入工程中的劳动力和建筑材料价值能够优先实现。这些价值物理上附着于、转化于建设工程本身——即建筑物、构筑物及其附属设施。而土地使用权是独立的财产权利，其价值来源于土地的区位、规划和市场因素，并非承包人的施工行为所创造。
因此，从权利来源和价值归属两个维度看，优先受偿权不应及于土地使用权。反之，若允许优先权及于土地使用权的全部价值，则意味着承包人以有限的施工投入获取了远超其贡献的优先保障，这对土地使用权抵押权人明显不公。
二、执行分配中的"房地价值分离"规则
当建设工程上同时存在承包人的优先受偿权和银行等机构的土地使用权抵押权时，执行法院应遵循"房地价值分离、权利分别实现"的原则：
第一步：委托具备相应资质的评估机构，分别采用成本法评估建设工程价值，采用市场法或收益法评估土地使用权价值。
第二步：在整体拍卖后，将拍卖价款区分为建筑物对应价值和土地使用权对应价值。
第三步：建筑物对应价值优先清偿建设工程款，土地使用权对应价值优先清偿土地上的抵押权等担保物权。
三、典型案例
案例一：某银行上海分行与上海仲某建设工程有限公司等执行复议案 | (2024)沪执复76号
上海高院明确裁定：承包人建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，但其优先权效力范围仅限于施工工程形成的建筑物，并不及于该建筑物占用范围内的建设用地使用权。对建设用地使用权的价值部分，承包人并不享有优于其他债权人的利益。
案例二：某银行浙江自贸区支行与浙江某置业发展有限公司等执行实施案 | (2022)浙09执6号之七
舟山中院在执行中明确：建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，因劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程所占用范围内的土地使用权中，故对该土地使用权拍卖价款并不享有优先受偿权。
实务提示
对承包人：在诉讼请求及参与执行分配时，应清晰认知优先受偿权仅及于建筑物部分折价或拍卖的价款，不宜主张对土地使用权价值享有优先权，否则可能因请求范围不当而影响诉讼效率。
对抵押权人：应充分关注涉工程执行案件进展。当执行法院拟就"房地一体"财产整体处置并以物抵债或制定分配方案时，若方案可能使工程款优先权及于土地使用权价值部分，应及时提出执行异议。
对执行法院：在委托评估、确定保留价、制作分配方案等环节，应通过专业评估明确区分建筑物重置成本价值与土地使用权市场价值。
各方当事人：可积极推动或申请法院委托资产评估机构，分别出具建设工程价值和土地使用权价值的独立评估报告。该专业意见是执行法院进行财产区分和制定公平清偿方案的重要事实依据。
实务判断标准
判断工程款优先受偿权是否不当及于土地使用权，应审查：执行分配方案是否区分了房地价值；评估报告是否就建筑物和土地分别作价；抵押权人是否就土地价值部分优先受偿的权利被损害。三个环节任一缺失，相关权利人应及时提出异议。
一句话结论
承包人的建设工程价款优先受偿权，只能就"房子"本身的价值优先受偿，不能延伸到"地"的价值——劳动者的汗水浇灌的是房子，不是土地。
常见问题
Q1：房地一体拍卖时，承包人能否要求以建筑物价值优先受偿全部工程款？
不能。如果工程款金额超过建筑物本身价值，超出部分不能从土地使用权价值中优先受偿，只能作为普通债权参与分配。
Q2：土地使用权抵押权人如何保护自身权利？
抵押权人应在得知执行法院拟整体处置房地产时，及时提交书面意见，要求区分房地价值分别清偿，并行使其对土地使用权对应价款优先受偿的权利。如分配方案侵害其权益，应在法定期限内提出执行异议。
Q3：评估机构如何区分房和地的价值？
通常采用"房地分估"方法：建筑物采用成本法（重置成本减去折旧），土地使用权采用市场比较法或收益法（基准地价修正或假设开发法），分别出具价值结论。
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*本文仅供法律实务参考，不构成正式法律意见。
合规与风控业务部 负责人
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