摘要
发包单位主张以三套房产抵顶约300万元工程款，但双方始终未签正式买卖合同及抵房协议，房屋产权仍登记在发包单位名下，且已被多家法院轮候查封数百次。邱富民律师团队代理施工单位一审二审全面胜诉，法院认定以房抵款属新债清偿，物权未变动且无法履行的，原债务不消灭，发包单位仍应全额支付工程款，并确认施工单位在全部欠付工程款范围内享有优先受偿权。
核心观点
- 以房抵债属新债清偿，不动产物权未变更登记的，原工程款债权不消灭。 仅凭抵款意向确认表不能认定买卖合同关系成立。
- 房屋被法院查封无法过户的，以房抵款程序客观上无法完成。 发包单位不能据此主张工程款已支付。
- 结算效力可结合微信沟通、第三方报告及职务代理认定。 成本人员签署确认表构成表见代理，发包单位以未加盖公章为由否定结算效力的不予支持。
一句话结论
以房抵款未完成过户登记且房屋被查封的，原工程款债权不消灭，发包单位仍需全额支付，施工方可就该款项一并主张优先受偿权。
实务提示
对施工方： 慎重对待以房抵款，在房屋未完成权属变更登记前切勿在财务账目上冲销工程款；抵房协议明确约定以完成过户登记作为债权消灭前置条件，并设定因查封、抵押无法过户时自动恢复付现义务的条款；定期查询房屋权利瑕疵情况。
对发包方： 以房抵债应规范签书面协议并积极推进过户；房屋存在权利瑕疵无法过户的，不仅无法免除工程款义务，还需承担逾期利息。
常见问题
Q1：房屋已移交使用但未过户且被查封，能主张工程款已支付吗？ A1：不能。以房抵债属新债清偿，不动产物权未变更登记前原债权不消灭，房屋被查封无法过户的，以房抵款程序未完成。
Q2：项目经理签署抵款确认表算不算抵款完成？ A2：不等同。确认表仅代表阶段性抵款意向或对账，未签法定买卖合同且未过户的，不能认定抵款完成。
Q3：以房抵款未成功，能就这部分工程款主张优先受偿权吗？ A3：能。以房抵款未完成，原工程款债权未消灭，该部分款项仍属欠付工程款，施工方可在法定期限内主张优先受偿权。
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*本文仅供法律实务参考，不构成正式法律意见。
合规与风控业务部 负责人
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邱富民律师团队深耕建设工程、公司股权、金融争议及重大商事争议解决领域，邱律师执业十八载， 近两年代理总标的额突破170亿元。 -
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团队秉持可视化系统思维与首创的"重大商事诉讼十五步法"，擅长还原复杂交易的商事本质，穿透法 律迷雾。作为多家中国建筑20强及世界500强企业的长期法律伙伴，团队致力于以严密的策略方案与 顶尖的实战经验，为每一份商业价值锁定胜局。
